今天做客直播间的是来自赶集房产区域经理王辰和冯康，来为我们解决买房过程中遇到的二手房问题。

案例分析

王女士准备开店做生意，前几个月就开始留意合适的店面房源。不久前，她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套店铺比较满意的，根据广告中的描述，该房源面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，而且有两个房间。综合这些条件，王女士觉得这套房源做店面房还蛮合适。

但经纪人排名前列次带李女士去现场看房的时候，问题就开始出现。经纪人表示房东出差了，手里没有房子的钥匙。但当时王女士从外面看房子的时候就发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单间的。但是经纪人就解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间，王女士选择相信经纪人的话。

之后王女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很多，如果王女士有意买这套房子，现在可以先交订金，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额退还。李女士想想自己也没什么损失，于是交了订金。过了几天，中介通知她可以去现场看房，这次李女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表示是自己弄错了。但当王女士决定退了这套房子的时候，前面一直服务态度很好的经纪人就翻脸了，不肯退还订金。

主持人：就上述案例来看，关于订金问题中介公司是否应该退还给王女士？ 

这个问题首先要看订金是什么形式的，在法律上有两种，一个是“定金”，另一种是“订金”。如果是“定金”，买房的人没有确定的证据证明中介有欺诈行为或者违反合同条款的，“定金”是不能退的；如果是“订金”，那么像王女士的情况是可以无条件退还的。

主持人：大部分二手房交易都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分中介会耍小聪明，从而蒙蔽买卖双方。那么，在买二手房时应该如何选择中介？怎样选中介才能不吃亏呢？

购买二手房的时候，我们建议大家较好选择规模比较大、有正规营业许可证的、有资质证书、信誉比较良好的房产中介公司；另外在与房主签订购房合同之前，购房者应该多去中介公司看一看店铺，去了解一下中介的情况，观察一下店里的经纪人是否是固定的，是否和其他买卖双方有争执，确认以后才能明确所选中介是否靠谱，是否合适。

主持人：在二手房交易过程中，中介应该提供怎样的服务呢？他们都有哪些要履行的责任和义务？

中介有这样几项义务：需要帮助购房者做出基本调查，包括房屋的基本情况、使用年限、面积、位置、户型以及产权的情况；陪同买房者看房，和买卖双方及时沟通、包括签约合同指导、代办手续，像贷款、房地产抵押、办理过户等，还有办理入住手续，水、电、煤气、天然气等的交接等，主要的责任就是这些。

主持人：我们在购买房屋时，还要哪些问题是需要我们注意的，从而规避其中隐藏的风险？

买房的时候有几个注意事项，我给大家说一下：买房时需要核实买卖双方的身份，找一个合适的中介；另外看产权证上的名字和房主的名字是否一致；看看房子是否为经济适用房；是否允许买卖，包括房子是否为军产房、院产的、校产的，这些都是不允许买卖的。

还有关键的承诺要体现到合同当中，包括房屋面积、附属设施、土地使用年限、房屋交付的期限以及违约责任，这些都要明确在合同当中；最后和说一个大家比较容易忽略的问题，要明确房屋交接完以后，原房主户口迁出的期限，因为有很多客户在交易过程中会忘记这个事情，否则新房主的户口很难迁入这个地址。

主持人：现在二手房交易的中介费一般是怎么收取的？

一般现在石家庄大型的连锁中介，中介费是1.6-2个点，如果是贷款的话还会收取1个点的贷款费，还有0.5%的评估费，基本所有的费用都包含在里面了，其余就是零散的一些很少的费用，也就几百块钱。

主持人：除了中介费还有哪些大项的费用支出？

除了中介费，还有三项税：契税、个税、营业税。在房子“满五少有”的情况下，只收取1%的契税；如果房子“满二少有”，收取1%的契税和1%的个税；如果这两项都不满足，还要收取5.6%的营业税。

其他听众问题

1买的二手房，产权已过户且无租约，可交房时间已过，该屋原居住人仍不肯搬离，我该怎么办？

我们建议购房者持房产证原件起诉到法院，说有人非法侵占自己房屋使用权，要求法院强制执行清空房产。

2我签订了居间协议，付了3万定金。但上面是代签的，产权人是夫妻，在国外，所以由男方父亲代签。当时他父亲写了办理好公证的约定书，如果违约要付房款20%。现在他们违约，又不积极找我们协商处理，一直拖着。这个怎么办？因我是置换，已经导致我自己原有那套有损失了。

我们要看居间协议的签订内容，还要看产权人的父亲是否有产权人的公正委托书，如果有委托书，且出让方违反居间协议的话，购房人是可以向法院提起诉讼的；如果没有委托书，但是违反居间协议的话，购房人可以去法院起诉产权人的父亲，但是20%的赔偿是不会被采纳的。

3维多利亚四期现在什么情况？

维多利亚四期分为两个部分，前期的6栋楼已经拿到四个证件，后期的地块刚刚拍的土地，证件还在办理中，目前没有施工，也没有开始销售，建议再耐心等待。